ראשית נגדיר מהן חריגות בניה: חריגת בניה מתייחסת לכל סוג של בניה המתבצע ללא קבלת היתר כדין מהוועדה המקומית לתכנון ובניה בה מצוי הנכס בגינו מגישים את הבקשה. תופעה זו של בניה לא חוקית שהיא שכיחה באזורנו, על מגוון ביטוייה, מהווה הפרה של זכויות הבניה הקיימות
לגבי הקרקע, חריגה מהמטרה שיועדה עבור הקרקע ומהתשתית התכנונית שנקבעה במסגרת תוכניות בניין עיר (תב”ע) ונחשבת לעבירה על חוקי התכנון והבניה.
הבעייתיות שמעוררות חריגות בניה ללא היתר והמלצות לרוכשי / מוכרי דירות
טרם רכישת דירה או כל נכס נדל”ן אחר מומלץ לוודא שהיא בנויה כחוק, שיש לנכס היתר כדין ושההיתר תואם את הגמושקה (תכנית הבניה). רוב רוכשי הנכסים מצפים שהעו”ד שמייצג אותם יבדוק את המצב התכנוני והמשפטי של הנכס. לגבי המצב המשפטי הרי שזאת עבודתו של העו”ד ובזה אנחנו מאמינים שהעו”ד יבצע את עבודתו נאמנה. אך לגבי המצב התכנוני זה קצת שונה משתי סיבות… 1. רוב עורכי הדין לא יודעים ולא למדו לקרוא תכנית בניה אז קשה לצפות מהם שידעו את המצב התכנוני של הנכס (כמו שנבקש ממתווך לערוך לנו חוזה מכר). 2. צריך לזכור שגם אם נניח שהעו”ד יודע לקרוא תכנית בניה ויש לו השכלה בתחום ההנדסה/ אדריכלות/ שמאות מקרקעין וכו..אז בכל אופן הוא לא מגיע פיזית לנכס בכדי להתאים את התכנית להיתר ולמה שבנוי בפועל. חוסר בדיקות מקדימות של חריגות בניה עשוי להיות לרועץ בהמשך ולעכב את הליכי מכירת ומסירת הנכס.
במה חריגת בניה יכולה לפגוע בי בתור מוכר נכס?
בכל חוזה מכר בנדל”ן ישנם הצהרות מוכר שביניהם המוכרים מתחייבים כי לא תלוי כנגד הדירה ו/או כנגד המוכר תביעה מצד רשות מוסמכת כלשהי, וכי הדירה בנויה כדין וללא חריגות בניה ולדירה קיים היתר בניה כדין. ולכן כאשר אנחנו בתור מוכרים חותמים על החוזה ויש חריגת בניה אז מבחינה משפטית הרי זוהי הפרה של הסכם המכר והרוכש יוכל לדרוש את הפיצוי המוסכם (שהוא בדר”כ 10%). גם במקרה שהרוכש מעוניין לרכוש את הנכס עם חריגות הבניה הרי אם הרוכש מבקש משכנתא מהבנק אז השמאי יעריך את שווי הנכס הבנוי ע”פ היתר וכך אם ישנה חריגה אזי השמאי יעריך את שווי הנכס בסכום פחות מאשר שווי העסקה ע”פ חוזה המכר וכך יווצר פער בין ההתחייבות החוזית של הרוכש לשווי העסקה. פער שבמקרים רבים מפוצץ את העסקה וגורם לעוגמת נפש עצומה הן למוכרים והן לרוכשים. אז.. כשאתם מעוניינים למכור/לרכוש נכס נדל”ן תבחרו במשרד נדל”ן רציני שהמתווכים שעובדים בו יש להם השכלה נדלנית מעבר לתעודת מתווך בכדי שאת עסקת הנדל”ן הבאה שלכם תחתמו בראש שקט!