מס שבח הינו מס אשר משלם המוכר למדינה, על הרווח שנוצר לו ממכירת הדירה.

עד ליום 31/12/2013, אדם שהיה בעלים של יותר מדירה אחת, היה יכול למכור אחת ל 4 שנים דירה בפטור ממס שבח. פטור זה בוטל ביום 1/1/2014.

מי שיש בבעלותו דירה אחת בלבד, יכול למכור אותה בפטור ממס שבח בתנאי שהחזיק בה לפחות 18 חודשים. מי שיש בבעלותו פחות מ 1/3 בדירה נוספת, עדיין נחשב לבעלים של דירה יחידה לצורך מס שבח. לדוגמא: אדם גר בדירה שבבעלותו, ובנוסף מחזיק ב 25% בדירה נוספת. אדם זה יוכל למכור את דירת מגוריו בפטור ממס שבח (בתנאי שהחזיק בה שנה וחצי ויותר), ולא ייחשב לבעלים של 2 דירות.

לעניין דירת ירושה שאדם מקבל – אם המוריש (החוק קובע את הקרבה המשפחתית) היה זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה (למשל למוריש היתה רק דירה אחת), גם היורש זכאי לפטור.

החוק מאפשר לאדם שיש ברשותו 2 דירות (ולא יותר), למכור את שתי הדירות בפטור ממס שבח, בתנאי שהוא ירכוש במקומן דירה אשר שוויה לפחות 75% משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה ניתן רק פעם אחת.

דירה במתנה – כאשר אדם נותן “לקרובו” (לפי הגדרת החוק) למשל הורה נותן לילדו דירה ללא תמורה, נותן המתנה (ההורה) יהיה פטור ממס שבח. מקבל הדירה במתנה (הילד) יוכל למכור אותה בעתיד בפטור ממס שבח, רק בתנאים מסוימים למשל שהחזיק בדירה מספר מסוים של שנים לפי דרישות החוק: 3 שנים אם גר בדירה ו- 4 שנים אם לא גר בדירה.

אופן חישוב מס השבח:

המס מוטל החל מיום 1/1/2014. למי שבבעלותו 2 דירות ויותר, המס יוטל על הדירה הנמכרת גם אם היא דירת המגורים. לכן רצוי למכור קודם את הדירה ששיעור המס עליה נמוך יותר.

חישוב המס הינו “ליניארי”. כלומר, ניתן פטור ממס על תקופת הבעלות עד ליום 31/12/2013, וחבות במס החל מיום 1/1/2014. דוגמא: אדם רכש דירה בשנת 2008 ומוכר אותה בשנת 2018. הוא פטור על 6 שנות בעלות וישלם מס על 4 שנות בעלות. אם שווי הנכס עלה ב 500,000 ש”ח בין מועד הקנייה למועד המכירה, המס ישולם על 4 שנים מתוך 10 כלומר על 40% מ 500,000 ש”ח. במקרה זה מדובר על סכום של 200,000 ש”ח אשר חייב במס. גובה מס השבח הינו 25%. לכן, המס יהיה בגובה של 50,000 ש”ח.

החישוב לוקח בחשבון שעליית הערך מתחלקת בין השנים באופן שווה. מס שבח חל על כל מי שברשותו יותר מדירה אחת. שיעור המס הינו 25% מהרווח, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות, כגון: מס רכישה, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין ושיפוץ (עם חשבוניות). החוק קבע תקופת מעבר  של 4 שנים, מיום 1/1/2014 ועד יום 31/12/2017. בתקופה זו בעלים של מספר דירות, יוכל למכור 2 דירות בפטור (תלוי אם מכר דירות לפני 31/12/2013).

יש הגבלה על שווי הדירות ועל זהות הקונה (אסור למכור לקרוב משפחה). המטרה של המדינה בנתינת הפטור היא “להציף” את השוק בכמה שיותר דירות, על מנת לסייע לזוגות הצעירים (סוג של הגדלת היצע).

*** חובה להתייעץ עם עורך דין לעניין החבות וגובה מס השבח, לפי המקרה הספציפי שלכם.